תמ"א 38
כאשר בוחנים פרויקט של תמ"א 38 ישנם שתי אפשרויות – תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה)
תמ"א 38, היא למעשה תכנית מתאר ארצית המיועדת לצרכי חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תכנית זו היא פועל יוצא של ועדת היגוי ממשלתית אשר מונתה בסוף שנת 1999 לצרכי היערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה, כאשר אחת מההחלטות המרכזיות של ועדת ההיגוי היא תכנית המתאר הארצית הידועה בשם: תמ"א 38.
אם כך, מהו פרויקט תמ"א 38/1?
תמ"א 38 הוא פרויקט התחדשות עירונית המיועד למבנה מגורים יחיד ומטרתו: חיזוק מבנים אשר אינם עומדים בדרישות תקן 431 שהוא למעשה התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה. במסגרת פרויקט תמ"א 38, בעלי הזכויות במבנה והיזמים המנהלים את הפרויקט, נהנים מגוון רחב של יתרונות הבאים לידי ביטוי בקבלת היתרי בניה לצרכי מימוש תוספת בנייה בכל אחת מהדירות ובמבנה עצמו ותמריצים נוספים המוענקים גם לבעלי הזכויות (בעלי הדירות במבנה המגורים המיועד) וגם ליזמים.
חשוב לדעת: פרויקט מסוג תמ"א 38 ניתן ליישום בכל סוגי המבנים למגורים שקיבלו היתר לפני ה-1 בינואר 1980 ואשר אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה, וזאת למעט מבנים שנקבעו להריסה בתכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת.
מהו פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ?
תמ"א 38/2 הינה סוג של תוכנית פינוי בינוי המתאפשרת בהסכמת כלל הדיירים ( הסכמת 80% מכלל הדיירים ) להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש לחלוטין.
תמ"א 38/2 עדיפה על תמ"א38/1 בכך שמדובר על פיתוח מבנה חדש לחלוטין ולא חיזוק מבנה ישן, התוצאה בתמ"א 38/2 היא תוצאה של בניין מגורים חדש עם כל מה שקיים סביב פרויקט מגורים חדש ומודרני.
תהליך של תמ"א38/2 דורש ליווי
תמ"א 38 – מהיכן מתחילים?
בדומה לכל פרויקט מסוג אחר בתחום ההתחדשות העירונית, גם פרויקטים מסוג תמ"א 38 הם פרויקטים המחייבים השגת רוב מקדים של בעלי הזכויות, ולכן, השלב הראשון בהוצאת פרויקט מסוג תמ"א 38 לדרך עובר דרך השגת הרוב וקבלת הסמכות מבעלי הזכויות במבנה המיועד לעבודות תמ"א 38. בכדי להביא לתהליך מסודר ומקצועי והסכמה של אחוז הדיירים המבוקש יש להיעזר בשירותיה של חברה מנהלת לצרכי ליווי תהליך ההתחדשות העירונית ובכך להביא לקידום של התהליך באופן מוצלח.
עד שנת 2008, על פי חוק המקרקעין, הרוב הנדרש לצורך הוספה של יחידות דיור חדשות בבתים משותפים היה 100%, כלומר, הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות במבנה, אך באותה שנה נכנס תיקון לחוק המקרקעין – חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה במסגרתו נקבע כי הרוב הנדרש לצרכי ביצוע עבודות מסוג תמ"א 38 הוא 80% מכלל בעלי הזכויות במבנה בימים אלה מקודם תיקון נוסף לחוק להורדת אחוז הסכמת הדיירים ל66%.
לאחר השגת הרוב הנדרש, בעלי הזכויות רשאים לבחור את היזם שיבצע עבורם את העבודה, כאשר בחירת היזם חשוב ומומלץ שתעשה בהתאם לניסיון המעשי והמקצועי העומד לרשותו בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובתחום עבודות תמ"א 38 בפרט. כמו כן, חשוב להתייחס להיבטים נוספים בתהליך בחירת היזם, ולכן, קיימת חשיבות רבה לכך שחברת ליווי וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית תלווה את בעלי הזכויות מהשלבים המקדימים ביותר של תהליכי הייזום, חברת ליווי וניהול תקיים מכרז יזמים אשר תביא לתחרות של היזמים על לפרויקט ותאפשר בחירת היזם המתאים ובעל התמורה הטובה ביותר לפרויקט.
הטבות ותמריצים לבעלי הזכויות והיזמים
על מנת לעודד יזמים ובעלי זכויות בכל רחבי הארץ להצטרף לתכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38, ממשלת ישראל החליטה על שורה ארוכה של הטבות ותמריצים לבעלי הזכויות והיזמים כאחד, וביניהם:
- פטור מתשלום מס שבח על כל זכויות הבנייה שניתנו למבנה מגורים מתוקף תמ"א 38 – פטור זה נכנס לתוקפו במסגרת תיקון מספר 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
- פטור מהיטלי השבחה הנדרשים לתשלום לרשות המקומית בגין זכויות בנייה חדשות במגרש ייעודי – פטור זה נכנס לתוקפו במסגרת הוראת שעה בשנת 2008 הקובעת כי יינתן פטור מהיטל השבחה בכל סוגי מבני המגורים המיועדים לחיזוק מפני רעידות אדמה.
כמו כן, נקבע תהליך מקוצר ומזורז בכל הנוגע לקבלת היתרי בנייה למטרות חיזוק מבנים בתקן המחייב ואישור תוספות בנייה.
זכויות בנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38
על מנת להפוך פרויקטים מסוג תמ"א 38 לפרויקטים בעלי כדאיות כלכלית ליזמים, התווספו לאורך השנים (משנת 2005 ועד היום) מספר זכויות בניה משמעותיות המוענקות ליזמים, וביניהן:
- אפשרות לסגירה של קומת קרקע מפולשת לצורך בנייה של עד 3 דירות מגורים חדשות
- תוספת של קומת מגורים על גג המבנה לצורך בנייה של עד 3 דירות מגורים חדשות בשטח כולל של עד 220 מ"ר
- הרחבה של שטח הדירות הקיימות
וזכויות בנייה נוספות אשר עוגנו בתיקון לחוק תמ"א במהלך שנת 2010 במסגרת מה שמכונה: תמ"א 38 – תיקון 2.
אם גם מבנה המגורים עומד בתנאים המקדימים להחלת עבודות חיזוק, אנו ממליצים לכם להיוועץ עוד היום עם חברת ניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת על מנת להסתייע במגוון רחב של שירותים המוצעים על ידי החברה לבעלי זכויות במבני מגורים המיועדים לעבודות תמ"א 38.
