בדיקת היתכנות לפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א / פינוי בינוי
השלב הראשוני ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית, פרויקט פינוי בינוי ופרויקט תמ"א 38 כאחד, בא לידי ביטוי בקיומה של בדיקת היתכנות מקדימה שמטרתה לבחון לעומק את האפשרויות השונות העומדות לרשותכם לצורך ייזום הפרויקט.
מהי בדיקת היתכנות?
בדיקת היתכנות לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מורכבת משלושה נושאים עיקריים:
- בדיקת היתכנות חברתית שמטרתה לבדוק את היענות בעלי הזכויות במבני המגורים המיועדים לתהליך ההתחדשות
- בדיקת היתכנות תכנונית שמטרתה לבחון באופן כללי את אפשרויות התכנון והבנייה במבני המגורים המיועדים
- בדיקת היתכנות כלכלית שמטרה לבחון באופן כללי את עלויות הפרויקט וכדאיותו הכלכלית לבעלי הזכויות וליזמים
חשוב לדעת: מכיוון שתחום ההתחדשות העירונית מתייחס לשני סוגים שונים של פרויקטים עיקריים: פינוי בינוי ו-תמ"א 38), לכל אחד מהפרויקטים קיימת בדיקת היתכנות שונה במהותה בהתאמה לכל אחד משלושת נושאי הבדיקה העיקריים.
בדיקת היתכנות חברתית
גם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי וגם בפרויקטים מסוג תמ"א 38, בדיקת ההיתכנות החברתית מהווה את השלב הראשון של בדיקת ההיתכנות, כאשר בשני סוגי הפרויקטים, מטרת הבדיקה היא לבחון את היענות בעלי הזכויות לפרויקט. לצורך קיומה של הבדיקה, תדרשו לקיים פגישה מרוכזת בה ישתתפו מספר גדול ככל הניתן של בעלי זכויות במתחם המגורים ו/או במבנה המגורים המיועד. במהלך הפגישה, יוצגו בפני בעלי הזכויות עיקרי הפרויקט והתנאים המקדימים ליישומו. שימו לב- בדיקת היתכנות חברתית נועדה אך ורק לצרכי גישוש ראשוני בקרב בעלי הזכויות ובדיקת "דופק" בכל הנוגע להסכמתם ו/או חוסר הסכמתם לתהליך ההתחדשות, ולכן, אין כל צורך לערב גורמים מקצועיים חיצוניים בשלב זה. יחד עם זאת, גם בשלב מקדים זה של בדיקת ההיתכנות, מומלץ להסתייע בשירותיה של חברת ליווי וניהול פרויקטים של פינוי בינוי ו-תמ"א 38, וזאת לצרכי בירור פרטים עקרוניים בנוגע לתהליכי ההתחדשות העירונית.
בדיקת היתכנות תכנונית
בדיקת היתכנות תכנונית בשני סוגי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, מחייבת אתכם להסתייע בגורמים מקצועיים על מנת לבחון את האפשרויות העומדות לרשותכם בהיבט התכנוני, כאשר בשני סוגי הפרויקטים, תוכלו להסתייע בגורמי תכנון ובנייה מטעם הרשות המקומית שבשטחה ממוקם מתחם המגורים ו/או מבנה המגורים המיועד. שימו לב- המטרה העיקרית של בדיקת ההיתכנות התכנונית היא לבדוק האם ניתן ו/או לא ניתן לקדם פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית במתחם/מבנה המגורים המיועד, ובמידת הצורך לקבל הנחיות ראשוניות לצורך תכנון הפרויקט.
בדיקת היתכנות כלכלית
כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית הוא בראש ובראשונה מיזם עסקי שמטרתו יצירת רווח כלכלי ליזמים תוך מתן תמורה מספקת לבעלי הזכויות. לפיכך, בדיקת היתכנות כלכלית מהווה חלק בלתי נפרד מכל בדיקת היתכנות מקדימה לפרויקטים מסוג פינו בינוי ומסוג תמ"א 38.
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, בדיקת ההיתכנות הכלכלית נקבעת על פי ערך הקרקע באזור המיועד והיחס בין מספר הדירות הישנות במתחם/מבנה המיועד להריסה לבין מספר הדירות החדשות בפרויקט העתידי. היחס בין יחידות הדיור ידוע בשם: מכפיל ציפוף, כאשר הגורם המרכזי על "מכפיל הציפוף" הוא ערך הקרקע של הדירות החדשות, וככל שמחירי הדירות החדשות באזור הוא גבוה יותר כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.
בפרויקטים מסוג תמ"א 38, בדיקת ההיתכנות הכלכלית נקבעת בהתאם להיקף זכויות הבניה העומדות לרשות היזם בפרויקט, כאשר מספר יחידות הדיור החדשות אותן הוא רשאי להוסיף למבנה הוא זה הקובע את הכדאיות הכלכליות בעבורו וזאת בהתאם לערך הקרקע ושווי הדירות החדשות המשווקות באזור המיועד.
שימו לב – גם בפרויקטים מסוג תמ"א 38 וגם בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, בדיקת ההיתכנות הכלכלית, חייבת להיערך על ידי שמאי מקצועי המלווה את היזמים בפרויקט ו/או בעלי הזכויות המתאגדים כקבוצה לצורך בחינת היתכנות.
בדיקת היתכנות באמצעות חברת ליווי וניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית
אחת מהדרכים היעילות והמומלצות ביותר לצורך קיומה של בדיקת היתכנות בשני סוגי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, היא פניה יזומה לחברת ליווי וניהול התחדשות עירונית. פניה זו תאפשר לבעלי הזכויות להיחשף לכל ההיבטים הנלווים לצורך קיומה של בדיקת ההיתכנות ולאפשר להם להגן על מלוא האינטרסים שלהם לאורך כל שלבי הייזום, התכונן והבנייה בפועל. למידע נוסף על שירותיה המקצועיים של חברת ליווי וניהול פרויקטים של פינוי בינוי ו-תמ"א 38 לבדיקת היתכנות לחצו כאן
