תמורה במסגרת תמ"א 38 לשם הרחבת יחידות הדיור
עבודות תמ"א 38 נועדו בראש ובראשונה לצרכי חיזוק מבני מגורים בפני רעידות אדמה. עבודות אלו מיועדות למבני מגורים אשר קיבלו היתר לפני שנת 1980 וכפועל יוצא מכך הם אינם עומדים בתקן המחייב (ת"י 413) לרעידות אדמה. על מנת לעודד את היזמים ובעלי הדירות במבנים המיועדים להצטרף לפרויקט תמ"א 38, נקבע כי תינתן אפשרות לתוספות זכויות בנייה במבני מגורים המיועדים לעבודות חיזוק מכוח תמ"א 38. בשורות שלפניכם תוכלו למצוא מידע כללי על התמורה אותה ניתן לקבל במסגרת עבודות תמ"א 38 לצורך הרחבת יחידות דיור קיימות.
"תותר תוספת של 25 מ"ר לדירה במפלס קיים"
בסעיף 11.1.4 לחוק תמ"א 38 נקבע כי תינתן האפשרות לאשר בנייה לצורך הרחבתן של ידידות הדיור הקיימות במבנה המגורים המיועדים במפלס הקיים. אפשרות זו מתייחסת לתוספת בנייה בסדר גודל של 25 מ"ר לכל יחידת דיור, וזאת בתמורה לביצוע עבודות חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה. תוספת הבנייה לצרכי הרחבה יחידות הדיור הקיימות מתאפשרת בתנאי שהתוספת תכלול בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) כחלק מההרחבה, וזאת בהתאם לתקנות בנוגע לבניית ממ"דים כפי שהוגדו על ידי פיקוד העורף.
יובהר בזאת, כי ההרחבה של עד 25 מ"ר חייבת לכלול בתוכה ממ"ד לכל אחת מיחידות הדיור המורחבות במפלס הקיים, כאשר 12 מ"ר ברוטו לפחות יוקצו לטובת שטח הממ"ד, למעט מקרים בהם הממ"ד נבנה בתוך שטח הדירה המורחבת הקיימת.
חשוב לציין שלא קיימת חובה לבניית שטח ההרחבה כמקשה אחת, אלא ניתן לפצל את שטח ההרחבה למספר מוקדי הרחבה בהתאם לשיקולים התכנוניים ובהתאם לאופן מיצוי מלוא זכויות הבניה במגבלות קווי המבנה המיועד על גבי המגרש.
שימו לב- בכל אותם מקרים בהם שטח ההרחבה קטן מהדרוש לצורך בניית ממ"ד תקני (9 מ"ר נטו שהם 12 מ"ר ברוטו), הרשות המוסמכת, קרי, פיקוד העורף, יהא רשאי לאשר פתרונות מיגון חלופיים כגון: שדרוג המקלט במבנה ו/או לפטור את היזם מהקמת יחידות דיור מורחבות הכוללות ממ"ד.
הרחבת יחידות הדיור תתבצע ביחס לקווי הבניין החלים על המגרש
אחד מהתנאים המרכזיים לביצוע הרחבת קומות קיימות מופיע בסעיף 11.1.4 (א) לחוק תמ"א 38 לפיו: "קווי הבניין על פי תכנית מאושרת החלה על המבנה מאפשרים את התוספת המבוקשת. אם קווי הבניין אינם מאפשרים את התוספות תתאפשר חריגה של קווי הבניין ובלבד שלא יקטנו מ-2 מ' לחזית ולצד ו-3 מ' לאחור". סעיף זה מאפשר לוועדה המקומית לתכנון לאשר את החריגה מקווי הבניין הקבועים בתכנית החלה על המגרש במקרים בהם הכוח כי קווי הבניין בתכנית המקורית אינם מאפשרים את הרחבת יחידות הדיור, כאשר אחד מהשיקולים המרכזיים לאישור חריגה מקווי הבניין לצורך הרחבת יחידות הדיור היא מידת השתלבות ההרחבה בתכנון הפנים של יחידות הדיור הקיימות.
הרחבת יחידות הדיור במקרים בהם חלקים מהחצר צמודים לדירות בבניין
בכל אותם מקרים בהם חלקים מחצר הבניין הקיים צמודים לדירות בבית המשותף (לצורך מגרש חניה ו/או גינות של בעלי דירות הקרקע בבניין) ללא תתאפשר הרחבת יחידות הדיור על גבי שטחים אלו ללא קבלת הסכמה של בעלי השטחים המיועדים. במקרים מסוימים, מוצע פתרון של העתקת השטח הצמוד למיקום אחר במגרש, אך חשוב לציין שבמקרים בהם השטח המיועד משמש כגינה פרטית של אחת מדירות הקרקע, הפתרון המוצע אינו מקובל ברוב המקרים על בעלי השטח.
מעבר לכל המופיע לעיל, התמורה אותה ניתן לקבל במסגרת עבודות תמ"א 38, יכולה לכלול גם תוספת של מרפסת שמש לכל יחידת מגורים, התקנה של מעלית במבנה המיועד, הקצאת מקומות חנייה בהתאם למספר הדיירים במבנה, פיתוח סביבתי ושיפוץ חזיתי של מבנה המגורים. על מנת להגן על מלוא התמורה המוקנית לבעלי הדירות מכוח חוק תמ"א 38, קיימת חשיבות רבה להיוועצות מוקדמת עם חברה מנהלת אשר תייצג את בעלי הדירות בטרם חתימה על הסכם חוזי מול היזם. ברוב המקרים, מומלץ להסתייע בשירותיה של חברה לניהול וליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת לצורך הגנה על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות בפרויקט המיועד. למידע נוסף על שירותיה של חברת ניהול בפרויקטים מסוג תמ"א 38 לחצו כאן
