תמ"א 38 הריסה ובנייה
חוק התמ"א 38 אשר חוקק בישראל בשנת 2005, נועד בעיקרו לחיזוק מבני מגורים ישנים אשר קיבלו היתר לפני ינואר 1980 וכפועל יוצא מכך הם אינם עומדים בדרישות התקן לרעידות אדמה. במרוצת השנים, חוק התמ"א עבר מספר תיקונים והוכנסו בו תקנות שונות שנועדו להוות תמריץ ליזמים ולבעלי הדירות במבנים הישנים להצטרף לתכנית תמ"א 38. אחד מהשינויים המהותיים ביותר בנוסח המקורי של תמ"א 38 נכנס לתוקפו בשנת 2010 במסגרת תיקון מספר 2 לנוסח המקורי.
בתיקון מספר 2 נקבע כי ניתן יהיה לבצע את מטרת התמ"א 38 גם במסגרת הריסה מן היסוד של מבנה המגורים הקיים והקמתו מחדש על פי זכויות הבניה מכוח התכניות החלות על המגרש ובתוספת של זכויות בנייה המוקנות ליזם מכוח התמ"א. תיקון זה לנוסח המקורי של תמ"א 38, מאפשר למעשה ליזם לבנות מחדש את מבנה המגורים המיועד לעבודות חיזוק, וזאת תוך שמירה על זכויות הבניה להן הוא זכאי מכוח התמ"א. לדיירים במבנה התיקון מאפשר ליהנות מדירת מגורים חדשה וגדולה מזו שהם מסרו ליזם וזאת לצד תשתיות חדשות במבנה ופיתוח סביבתי של מבנה המגורים.
תכנון הליך ההריסה ובנייה מחדש – מה חשוב לדעת?
תמ"א 38 – תיקון 2, דורש הליך תכנון שונה מהליך התכנון המיועד למבני מגורים בהם עבודות התמ"א נועדו לצרכי חיזוק המבנה ללא הריסתו. כפועל יוצא מכך, מדובר בפרויקטים מורכבים יותר לתכנון וביצוע המחייבים בראש ובראשונה קביעה של זכויות הבנייה הנוספות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית שבשטחה ממוקם המבנה המיועד להריסה ובנייה מחדש.
על פי סעיף 14א' לתיקון מספר 2 בנוסח המקורי של תמ"א 38, קיים הכרח בביצוע שלב מתודי של תכנון הבניין על פי התוכניות החלות על המגרש קודם הוספת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38. תכנון זה נועד לצרכי הצגת קווי הבניין ומספר הקומות והדירות על פי התכניות המקורית החלה על המגרש, ובאופן זה להגדיר את המבנה החדש על מנת לקבוע את זכויות הבנייה הניתנות ליזם מכוח התמ"א במסגרן הוא רשאי להוסיף שטח של שתי קומות למבנה ושטח נוסף של חצי קומה.
שימו לב – אי ביצוע תכנון מתודי של קווי הבניין כמתואר לעיל, יהיה קשה להגדיר ולקבוע את זכויות הבניה הנוספות המוענקות ליזם מכוח התמ"א 38.
אחת מהאפשרויות במסגרתן ניתן יהיה לחרוג מקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המגרש, היא לצרכי בניית חניון תת קרקעי. במקרים אלו, חוק התמ"א 38 מאפשר חריגה מקווי הבניה וניתן יהיה לאשר את החריגה לצורך הסדרת חניון תת קרקעי.
חשיבותה של תכנית לעיצוב בניין בהליך תמ"א 38 לצרכי הריסה ובנייה מחדש
הגשת תכנית עיצוב של הבניין המיועד להריסה ובניה מחדש, תוגש לוועדת התכנון על פי התקנות בסעיף 14 א, (ד) (1) לתיקון מספר 2 בנוסח המקורי של תמ"א 38. בשלב הגשת התכנית חשוב לשים דגש מיוחד על כך שהמבנה החדש הכולל את תוספת זכויות הבנייה הניתנות ליזם מכוח תמ"א 38, ישתלב באופן טבעי במרחב האורגני של סביבת המגורים. תכנית לעיצוב הבניין חייבת להיות מתוכננת באופן כזה שימזער ככל הניתן את הפגיעה העיצובית והאורבאנית בסביבת המגורים לנוכח העובדה שמדובר במבנה מגורים גדול יותר באופן משמועתי מהמבנה העתיד להיהרס מן היסוד. במקרים מסוימים, וועדת התכנון עשויה לבטל את התכנית להריסה ובנייה מחדש בגין טענה לפגיעה במרחב האורבאני.
חברת ניהול פרויקטים מסוג תמ"א 38 בהליך הריסה ובנייה מחדש
בדומה לכל פרויקט אחר בתחום ההתחדשות העירונית, גם בפרויקטים מסוג תמ"א 38 במבנים המיועדים להריסה ובנייה מחדש, קיימת חשיבות רבה לליווי בעלי הדירות בפרויקט באמצעות חברת ניהול פרויקטים המתמחה בהליכי התחדשות עירונית. ליווי מקצועי זה נועד להגן על זכויות הדיירים לאורך כל שלבי הייזום, התכנון והביצוע של הפרויקט ולשמור על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות. במקביל, שירותיה של חברת הניהול נועדו לצרכי קידום תהליך ההתחדשות אל מול כל הגורמים הרלוונטיים, הן בהיבט המשפטי והן בהיבט התכנוני והביצועי של הפרויקט. למידע נוסף על חשיבותה של חברת ניהול בפרויקטים מסוג תמ"א 38 המיועדים להריסה ובנייה מחדש לחצו כאן
