פינוי בינוי מה צריך לדעת?

כל מה שצריך לדעת על פינוי בינוי

בשנים האחרונות ניתן לראות, בכל רחבי הארץ, יותר ויותר מתחמי פינוי ובינוי המצויים בשלב כזה או אחר של עבודות הפינוי ו/או הבינוי. מתחמים אלו נועדו לצרכי הריסה מן היסוד של מבני מגורים ישנים ובנייה חדשה של מבני מגורים מודרניים על גבי השטח הפנוי.

החשיבות הרבה הנלווית לפרויקטים מסוג פינוי ובינוי לצרכי התחדשות עירונית ומתן מענה לביקושים ההולכים וגוברים ליחידות דיור חדשות במרכזי ופאתי הערים בכל רחבי הארץ, הובילה במהלך השנים לתיקוני חקיקה שמטרתם לעודד כמה שיותר בעלי דירות במתחמי מגורים ישנים בכל רחבי הארץ וכמה שיותר יזמים לשתף ביניהם פעולה ולהוציא לפועל מיזמים של פינוי בינוי. תיקוני חקיקה אלו חולשים על כל ההיבטים המשפטיים שעד לפני מספר שנים היוו חסמים לייזום ויישום של פרויקטים אלו, כגון: התייחסות לדיירים סרבנים המתנגדים ליישום הפרויקט, אופן מימוש הטבות במיסוי ועוד.

בנוסף, חשוב לציין את העובדה שבימים אלו ממש נערכים דיונים בכנסת ישראל לקראת העברת תיקון חוק נוסף במסגרתו תופחת באופן משמעותי הדרישה לרוב המיוחס בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. עד כה, הרוב הנדרש עמד על 66% מכלל בעלי הדירות שנדרשו לתת את הסכמתם לפרויקט ולאחר החלת תיקון החוק הרוב הנדרש יעמוד על 66% בלבד מכלל בעלי הדירות בפרויקט.

פרויקט פינוי בינוי – שלב ההתארגנות

שלב התארגנות הדיירים הוא אחד מהשלבים המרכזיים ביותר הנדרשים על מנת להוציא פרויקטים מסוג פינוי ובינוי לדרך. בשלב זה, הדיירים נדרשים לקיים אסיפת דיירים משותפת (עם או בלי היזם המיועד) ולבחור נציגות דיירים אשר תייצג אותם לאורך כל שלבי הפרויקט אל מול הגורמים הרלוונטיים. כבר בשלב ההתארגנות, ניתנת לנציגות הדיירים האפשרות לפנות אל מהנדס העיר על מנת לברר את עמדת העירייה בכל הנוגע להחלת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית תוך התייחסות ספציפית לפרויקט המיועד.

בחירת יזם

שלב מרכזי נוסף בשלבי הייזום המקדימים של הפרויקט נועד למטרות בחירת יזם, כאשר אופן בחירת היזם, חשוב שתעשה בהתאם לחוסנו הכלכלי של היזם ובהתאם לניסיון המעשי והמקצועי העומד לרשותו בתחום ההתחדשות העירונית. בשלב ההתקשרות הראשונית עם היזם, בעלי הדירות נדרשים לחתום על מסמך הסכם כוונות לביצוע הפרויקט, כאשר החתימה על ההסכם חשוב שתעשה במסגרת ליווי משפטי אשר יוענק לנציגות הדיירים.

עריכת הסכם חוזי מול היזם

לאחר גיבוש הרוב הנדרש לצורך קידום הפרויקט, הצדדים המעורבים בפרויקט (יזם ובעלי דירות) נדרשים להעמדת הסכם חוזי באמצעותו מעוגנים כלל הזכויות של כל אחד מהצדדים והתחייבויותיו של היזם. בשלב זה חשוב לבחון היטב את התמורה המוצעת לכל אחד ואחת מהדיירים על ידי היזם. בנוסף, קיימת חשיבות רבה לקביעת פרקי זמן לצורך ביצוע פעולות מסוימות המקדמות את הפרויקט, לרבות, אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), הכרזה של מנהל הרשות להתחדשות עירונית, קבלת היתרי בנייה, מועד התחלת עבודות הפינוי והבינוי, מועד רישום בית משותף וכדומה.

שימו לב –בתיקוני החוק האחרונים נקבעה שורה של מועדי פקיעה להסכמים שנחמתו בין בעלי הדירות ליזם, כאשר ביטול ההסכם מול היזם יכול להיעשות על פי החלטת רוב של 51% מבעלי הנכסים החתומים על ההסכם.

רכיבי התמורה לבעלי הדירות בפרויקט

בכל פרויקט מסוג פינוי ובינוי, בעלי הדירות בפרויקט המיועד מוכרים למעשה את הזכות על המקרקעין שבבעלותם במבנה המגורים הישן וזאת בתמורה לקבלת דירה חדשה וגדולה יותר במבנה המגורים החדש העתיד להיבנות על גבי השטח המפונה. בנוסף, רכיבי התמורה המוצעים לכם על ידי היזם חייבים לכלול גם:

• התחייבות למימון שכר דירה מלא לאורך כל תקופת עבודות הפינוי והבינוי עד מסירת מפתח לדירה החדשה
• מימון מלא של הוצאות הובלת הדירה מהדירה הישנה אל דירה חליפית ומהדירה החליפית לדירת המגורים החדשה

בנוסף, בפרויקטים מסוימים מוצעת עזרה לתשלום דמי הוועד במבנה המגורים החדש לאורך תקופה מוגבלת בזמן וגם השתתפות בשכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות.

מעבר לכל האמור לעיל, פרויקט מסוג פינוי בינוי כולל בתוכו מגוון רחב של היבטים משפטיים, תכנוניים וביצועיים, כאשר קבלת סיוע מקצועי מגורם אובייקטיבי היא הדרך הטובה ביותר עבור בעלי הדירות להגן על מלוא זכויותיהם אל מול היזם ולהגן על האינטרסים המשותפים של כלל בעלי הדירות.