אחוז הסכמת דיירים בתהליך פינוי בינוי
עד תחילת שנות ה-2000, ייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, חייב הסכמה גורפת של 100% מבעלי הדירות בפרויקט המיועד. כפועל יוצא מכך, מספר מבני המגורים ו/או מתמחי המגורים בהם התבצעו עבודות מסוג פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 המיועדת לצרכי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, היה נמוך עד אפסי. בתחילת שנות ה-2000, הגיע השינוי המיוחל, כאשר חוקק תיקון לחוק פינוי בינוי במסגרתו נקבע כי אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקטים מסוג פינוי ובינוי יעמוד על 66% מכלל בעלי הדירות ואילו בפרויקטים מסוג תמ"א 38 אחוז ההסכמה יעמוד על שיעור של 66% מכלל בעלי הדירות.
הפחתת אחוז הסכמת הדיירים הובילה לקידום של פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית בעיקר בערים הגדולות במרכז הארץ וזאת לנוכח שווי הקרקעות הגבוה בהשוואה לשווי הקרקעות בערי הפריפריה בדרום או בצפון. במהלך החודשים האחרונים, מקודמת הצעת חוק לפיה אחוז הסכמת הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי ישתווה לאחוז ההסכמה הנדרש בפרויקטים מסוג תמ"א 38, והדבר עשוי להאיץ תחום ההתחדשות העירונית גם בערי הפריפריה.
כיצד ניתן להשיג את הרוב הנדרש בפרויקט פינוי בינוי?
פרויקטים מסוג פינוי בינוי מעמידים לרשות כלל המעורבים בהם מגוון רחב של יתרונות הבאים לידי ביטוי בחידוש פני מתחם המגורים הישן והמוזנח ברוב המקרים. עבור בעלי הדירות במתחם המגורים מדובר במהלך המשדרג את איכות חייהם, וזאת לנוכח העובדה שבמקום הדירה הישנה בה הם מתגוררים כיום הם יהיו זכאים לקבלת דירת מגורים חדשה, מודרנית וגדולה יותר בשטחה, וזאת בנוסף לעובדה שכל סביבת המגורים שלהם תהיה מודרנית וחדישה הן ברמת התשתיות והן ברמת הפיתוח הסביבתי.
על מנת להשיג את הרוב הנדרש (נכון להיום כ-66% מכלל בעלי הדירות), קיימת חשיבות רבה לאופן בו הדיירים בעלי העניין בפרויקט, מקדמים את המהלך אל מול כלל הדיירים במתחם המגורים ופועלים למעשה להשגת אחוז ההסכמה הנדרש. מהלך זה ידוע בשם התארגנות דיירים במסגרתה הדיירים נדרשים גם לבחירת נציגות דיירים אשר תפעל כגוף מייצג האמון על שמירת האינטרסים של כלל בעלי הדירות במתחם. התארגנות הדיירים יכולה להיעשות באמצעות אסיפות דיירים של כלל בעלי הדירות במתחם ו/או במסגרת קיום פגישות אישיות אל מול כל אחד ואחת מהדיירים, ובעיקר אל מול הדיירים המביעים את התנגדותם למהלך מלכתחילה.
התמודדות עם דיירים סרבנים
דייר סרבן הוא למעשה כל דייר המתנגד לתהליך ההתחדשות המוצע לו, כאשר החוק הקיים כיום מאפשר ליתר בעלי הדירות המביעים את הסמכתם למהלך, קיימות מספר אפשרויות משפטיות להתנהלות מולו. יחד עם זאת, על מנת לנקוט באמצעים משפטיים כנגד דיירים סרבנים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, נדרש רוב חוקי ואישור עקרוני של וועדת התכנון המקומית לצורך קידום הפרויקט. במקרים אלו, הדיירים רשאים לעתור למפקחת על המקרקעין בתביעה כנגד הדיירים הסרבנים.
על מנת להימנע ממצבים משפטיים אלו העשויים לעכב ו/או להשהות את ייזום הפרויקט ויציאתו לדרך, קיימת חשיבות רבה לניהול משאים ומתנים אל מול הדיירים הסרבנים כבר בתחילת הדרך, וזאת על מנת לבצע בירור מעמיק בנוגע לסיבה המרכזית בגינה הם מתנגדים לפרויקט. חשוב לציין שבחלק מהמקרים ההתנגדות מצד דייר כזה או אחר תוכר כסירוב סביר לפרויקט והדבר עשוי להוביל לגניזת הפרויקט. לפיכך, התמודדות עם דיירים סרבנים מומלץ שתעשה באמצעות חברת ניהול פרויקטים המתמחה בהליכי ליווי וניהול של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ומסוג פינוי ובינוי בפרט. חברת ניהול מובילה בתחומה תסייע לנציגות הדיירים להתמודד עם הדיירים הסרבנים כבר בשלבי ההתארגנות הראשונית של הדיירים וזאת בהתאם לניסיון ולידע העומד לרשותה בתחום. במקביל, שכירת שירותיה של חברת ניהול פרויקטים תאפשר לכלל בעלי הדירות בפרויקט לפעול באופן יעיל ומיטבי לקידום הפרויקט אל מול היזם ויתר הגורמים המקצועיים הרלוונטיים לתהליך, וכל זאת תוך הגנה מקסימאלית על מלוא הזכויות של בעלי הדירות ותוך שמירה על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות.
לסיכום, אחוז הסכמת הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי עומד כיום על 66% מכלל בעלי הדירות, כאשר הצעת חוק העתידה להיות מאושרת בתחילת שנת 2022 עשויה להוריד את אחוז ההסכמה ל-66% מכל בעלי הדירות ולהשוות את אחוז ההסכמה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי לאחוז ההסכמה הנדרש כיום בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
