סיכונים בתהליך פינוי בינוי והתחדשות עירונית
פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם בדרך פרויקטים גדולים המתוכננים במתמחי מגורים בהם קיימות עשרות עד מאות יחידות דיור, כאשר התנאי המקדים ליישום הפרויקט הוא השגת רוב של 66% מכלל בעלי הדירות במתחם. המעורבות הגבוהה הנדרשת מבעלי הדירות במתחם כבר בשלבים המקדימים של הפרויקט (עוד בשלבי ההתארגנות) עשויה להוביל לקשיים ביישום המיזם, הנובעים בין היתר מתופעת "הדייר הסרבן", בעיות אמון בין הדיירים, וכמובן, סכסוכי שכנים.
שימו לב- גם במקרים בהם קיים רוב יחסי על הנייר לגבי קידום תהליך ההתחדשות במתחם המגורים המיועד, עשויות להתעורר מחלוקות בין הדיירים בכל הנוגע לתמורה השוויונית אותה הם עשויים לקבל מהיזם. לפיכך, קידום מהלכי בפרויקט מסוג פינוי בינוי, חשוב ומומלץ שייעשה באמצעות חברה מנהלת המלווה את הדיירים כבר משלב ההתארגנות המוקדמת. שירותיה של חברת ניהול וליווי פרויקטים מסוג פינוי בינוי, נועדו בין היתר לצרכי מניעת סיבוכים אפשריים בכל אחד מהשלבים העיקריים של המיזם.
מהם הסיבוכים האפשריים בתהליך פינוי בינוי?
פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים לייזום, תכנון וביצוע מכיוון שהם מערבים בתוכם מספר גדול יחסית של גורמים, החל מבעלי הדירות בפרויקט המיועד, דרך היזם וקבלני הביצוע ועד לגורמים מקצועיים נוספים כגון: הבנקאים למשכנתאות, נציגי וועדות התכנון ברשויות המקומיות וכדומה. לאורך כל שלבי הייזום, התכנון והביצוע של פרויקטים מסוג פינוי בינוי, עשויים להתעורר קשיים היכולים להוביל לסיבוכים אפשריים של הפרויקט, וביניהם סיבוכים הקשורים לזהות בעלי הנכסים בפרויקט המיועד:
- דירות שנמכרו לצד שלישי והן עדיין רשומות על שם המוכר בטאבו
- דירות ירושה שבעליהן טרם הוציאו צו ירושה ולכן הם אינם רשומים כבעלי הדירה
- דירות מגורים שעוקלו מסיבות כאלו ואחרות ולגביהן נדרש תהליך הסדרת חוב על מנת לאפשר מכירת זכויות ליזם
- קשיים אותם מציבים הבנקים למשכנתאות לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט
- דירות מגורים המצויות בפרויקט ושייכות לדיור הציבור
מעבר לכך, עשויים להתעורר קשיים בעת חתימה על הסכם דיירים אל מול חברות יזמיות בעייתיות ו/או חברות יזמיות בעלות בטחונות רעועים.
סיבוכים אפשריים בשלב הביצוע של הפרויקט
גם במקרים בהם צלחתם את הסיבוכים האפשריים של שלבי הייזום עשויים להתעורר בעיות וסיבוכים בהמשך הדרך ובעיקר בשלבי התכנון והביצוע של הפרויקט. סיבוכים אלו כוללים בין היתר:
- כשלים בבניה – ליקויי בנייה ותכנון עשויים לנבוע ממגוון רחב של סיבות שהמרכזיות ביניהן כוללות: עבודה רשלנית מצד קבלני הביצוע, חוסר פיקוח הנדסי לאורך עבודות הבנייה, שימוש בחומרי גלם נחותים ו/או כאלו שאינם עומדים בתקן המחייב וסיבות נוספות העשויות להעיב על איכות הבנייה לאורך זמן.
- היתר בניה שונה מהתכנית כפי שהוגדרה בהסכם שנחתם בין היזם לבעלי הדירות – במקרים מסוימים, הרשות המקומית שבשטחה ממוקם הפרויקט, עשויה לאשר תכנית שונה מזו שהוגשה לדיירים ואושרה על ידם.
- בעיות חוקיות ותכנוניות – חוקים ותקנות בתחום הבניה משתנים באופן תדיר, ולכן, עשויות להיווצר בעיות שונות בהיבטי המיסוי, התכנון והבנייה של הפרויקט המיועד. חשוב לציין שפרויקטים מסוג פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים הנמשכים לאורך מספר שנים, ולכן, תקנות וחוקים שהיו נכונים למועד החתימה על החוזה אינם בהכרח תקפים במלואם במועד התכנון והביצוע.
כיצד ניתן להתמודד עם הבעיות והסיבוכים האפשריים בפרויקט פינוי בינוי?
כפי שציינו לעיל, אחת מהדרכים היעילות ביותר לקידום מהלכי התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים מסוג פינוי ובינוי בפרא, היא באמצעות שכירת שירותיה של חברת ניהול פרויקטים המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. התקשרות מקדימה של בעלי הדירות בפרויקט עם גוף חיצוני, מקצועי ואובייקטיבי כבר בשלב התארגנות הדיירים, מסייעת רבות לשמירה על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות, ובנוסף, נועדה לצרכי מניעת סיבוכים אפשריים ובעיות שונות העשויות להתעורר לאורך שלבי הייזום, התכנון והביצוע של הפרויקט. ההיכרות המעמיקה העומדת לרשות נציגי החברה המנהלת בתחום ההתחדשות העירונית, מאפשרת תכנון מיטבי של כל אחד משלבי הפרויקט תוך התייחסות נקודתית לבעיות שונות העשויות לעכב ו/או להשהות את הפרויקט. למידע נוסף על שירותיה של חברת ניהול וליווי פרויקטים מסוג פינוי בינוי לחצו כאן וגם אתם תוכלו להבטיח לעצמכם "ראש שקט" לאורך כל שלבי המיזם.
