ההבדלים בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי
תחום ההתחדשות העירונית בישראל המיועד בעיקר לצרכי התחדשותם של שכונות ומבני מגורים ישנים במרחב העירוני, מאגד בתוכו שני סוגים עיקריים של פרויקטים, האחד ידוע בשם "פינוי בינוי" והשני ידוע בשם "תמ"א 38". בעמוד שלפניכם, נציג בפניכם מידע כללי על כל אחד מסוגי הפרויקטים השונים ונעמוד על ההבדלים המהותיים בין שני סוגי הפרויקטים.
פינוי – בינוי
פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם פרויקטים רחבי היקף בתחום ההתחדשות העירונית והם נועדו לצרכי הריסה מן היסוד של מבני מגורים ישנים ובניה של מבני מגורים מודרניים על גבי השטח המפונה. פרויקטים מסוג זה, מיושמים בדרך כלל במתחמי מגורים ישנים בהם מצויים מספר גדול יחסית של יחידות דיור, כאשר בעלי הדירות במבני המגורים הישנים המיועדים לפינוי ובינוי מחדש, זכאים לפיצוי משמעותי הבא לידי ביטוי ברוב המקרים בזכאות לדירת מגורים חדשה ומודרנית במתחם המגורים החדש.
תמ"א 38
תמ"א 38 (ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית 38) הוא פרויקט התחדשות עירונית המיועד לצרכי חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ולכן, פרויקטים מסוג זו רלוונטיים לגבי כל מבני המגורים קיבלו היתר עד שנת 1980, השנה בה החלו להיבנות בישראל מבני מגורים לתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413).
אם כך, מהו ההבדל המהותי בין שני סוגי הפרויקטים?
ההבדל העיקרי בין פרויקטים מסוג פינוי – פינוי לבין תמ"א 38, בא לידי ביטוי בגודל הפרויקט והיקף תוכניות הבניין הנדרשות לגביו, כאשר פרויקטים מסוג פינוי בינוי מיועדים מלכתחילה למתחמי מגורים גדולים העשויים לכלול בתוכם מספר גדול של מבני מגורים ויחידות דיור (המינימום המוגדר בחוק פינוי בינוי הוא 24 יחידות דיור) ואילו פרויקטים מסוג תמ"א 38 מתייחסים למבנה מגורים יחיד. כפועל יוצא מכך, קיימים מספר הבדלים מהותיים בכל אחד מההיבטים הנלווים לתהליכי הייזום, התכנון והבניה בכל אחד מסוגי הפרויקטים, כדלקמן:
התנאים המקדימים לכל אחד מהפרויקטים
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כלל בעלי הזכויות במבנים המיועדים, כאשר הסכמה של 50-60 אחוז מסך בעלי הזכויות במתחם, מאפשרת הגשת תב"ע (תכנית בנין עיר לצרכי פינוי בינוי במתחם) והסכמה של 66% מאפשר הגשת תביעה לחיוב דיירים סרבנים. בנוסף, נדרש אישור עקרוני של אגף התכנון ברשות המקומית בו מצוי מתחם המגורים המיועד והכרה של משרד השיכון במתחם כ-מתחם מוכרז לצרכי פינוי בינוי.
מנגד, בפרויקטים מסוג תמ"א 38, נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות במבנה המגורים על מנת ליזום פניה למפקח על הבתים המשותפים לצורך אילוץ דיירים סרבנים, וזאת במקביל לקבלת אישור מהנדס כי מבנה המגורים אינו מיועד להריסה אלא רק לצרכי חיזוק בפני רעידות אדמה.
התמורה האפשרית לבעלי הזכויות
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, בעלי הזכויות יהיו זכאים בסופו של תהליך לבניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה, דירה חדשה וגדולה יותר ברוב המקרים (בעלת מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חנייה וכו) וזאת לצד פיתוח המרחב הציבורי העומד לרשות הדיירים במתחם. חשוב לציין את העובדה שלאורך כל שלבי הפינוי (הריסה) ובינוי (בנייה מחדש) של מתחם המגורים, בעלי הזכויות זכאים לקבלת דיור חלופי על חשבון היזם בפרויקט ועד למועד אכלוס המתחם מחדש.
מנגד, התמורה האפשרית לבעלי הזכויות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 כוללת: מבנה מגורים מחודש ומחוזק בתקן רעידות אדמה, תוספת לדירה הקיימת (מרפסת וממ"ד ברוב המקרים) ושדרוג של תשתיות המבנה. לאורך כל שלבי העבודה בפרויקט, בעלי הזכויות ממשיכים להתגורר בדירת המגורים העומדת לרשותם במבנה.
התמורה האפשרית ליזמים
יזמי פרויקטים מסוג פינוי בינוי נהנים משורה ארוכה של הטבות מס ויחידות דיור במתחם על פי תקן 21 לחוק פינוי בינוי. תקן זה קבוע בין היתר את כמות היחידות אותן רשאי היזם לבנות במתחם החדש לאחר הריסת מבני המגורים הישנים, וזאת על פי שיטת ה-"מכפיל" במסגרתה אחת מיחידות הדיור החדשות מיועדת לבעל הזכויות והשאר שייכות ליזם לצורך שיווק. לדוגמא: מכפיל 4 מאפשר ליזם לבנות 4 דירות מגורים חדשות במקום כל דירה אותה הוא הרס.
מנגד, בפרויקטים מסוג תמ"א 38, היקף הזכויות ליזם הוא מצומצם יותר והוא כולל הוספה של החל מקומה וחצי ועד שלוש וחצי קומות למבנה המגורים המיועד בהתאם לגודלו ומספר יחידות הדיור הקיימות בו לפני תחילת העבודות.
למידע נוסף על ההבדלים בין סוגי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית וקבלת מידע מקיף על כל אחד מהפרויקטים, לחצו כאן לשירותי ליווי וניהול פינוי בינוי ופרויקטים מסוג תמ"א 38.
