איך עובד תהליך של פינוי בינוי?
פרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי, הפכו בשנים האחרונות לאחד מסוגי הפרויקטים המסקרנים ביותר בענף הנדל"ן וזאת לנוכח המחסור בקרקעות פנויים לבנייה במרכזי ופאתי הערים השונות ברחבי המדינה. בעמוד שלפניכם, תוכלו למצוא מידע כללי על תהליכי פינוי בינוי ברחבי הארץ.
מה חשוב לדעת על תהליכי פינוי בינוי/בינוי פינוי?
כאשר מדברים על פרויקטים מסוג פינוי בינוי מדברים למעשה על 2 אפשרויות מרכזיות ליישום הפרויקט:
- בינוי פינוי – מתווה במסגרתו היזם בפרויקט פועל להקמת מבני מגורים חדשים במתחם קרקע פנוי הממוקם בסמוך לשכונת המגורים המיועדת ועם סיום הליך הבנייה, הדיירים מהשכונה הסמוכה עוברים למבני המגורים החדשים והשטח בו ממוקמים מבני המגורים הישנים מפונה ועל גביו נבנים מבני מגורים חדשים נוספים.
- פינוי בינוי – מתווה קלאסי ונפוץ במסגרתו נהרסים מבני מגורים ישנים ובמקומם נבנים מבני מגורים חדשים ומודרניים, כאשר היזם נוטל על עצמו תשלום דמי שכירות לבעלי הדירות במתחם המגורים המיועד להריסה עד גמר עבודות הבנייה וחזרתם לדירת מגורים חדשה וגדולה יותר במבני המגורים החדשים.
חשוב לדעת: פרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי יכולים לצאת לדרך אך ורק במתחמי מגורים בהם קיימות 24 יחידות דיור לפחות וזאת בהתאם לתנאי הסף הקיים בחוק פינוי בינוי המונהג בישראל.
פרויקט פינוי בינוי – יתרונות מרכזיים
פרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, הם אומנם פרויקטים מורכבים בהם מעורבים מספר גדול יחסית של בעלי זכויות (בעלי דירות) וגורמים מקצועיים רלוונטיים, אך הם בהחלט פרויקטים בעלי חשיבות אסטרטגית בתחום ההתחדשות העירונית. ייזום והוצאה לפועל של פרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, טומן בחובו מגוון רחב של יתרונות וביניהם:
- ניצול קרקעות קיימות תוך וויתור על הפרשת קרקעות נוספות לצרכי מגורים במרכזי ופאתי הערים
- מתן מענה לביקושים ההולכים וגוברים בענף הנדל"ן
- הקמת מתחמי מגורים חדשים ומודרניים כחלק מתהליך התחדשות עירונית
- חידוש תשתיות ושיפור חזות העיר
ויתרונות נוספים מהם כל הצדדים המעורבים בפרויקט יוצאים נשכרים, בעלי הזכויות מצד אחד והיזמים והרשויות המקומיות מצד שני.
פרויקט פינוי בינוי – מהיכן מתחילים?
כפי שציינו לעיל, פרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, הם פרויקטים מורכבים בהם מעורבים מספר גדול יחסית של גורמים רלוונטיים, החל מבעלי הזכויות שהם למעשה בעלי הדירות במתחמי המגורים המיועדים לפינוי ובינוי ו/או בינוי ופינוי, היזמים ואנשי המקצוע המלווים את התהליך והגורמים הרלוונטיים מטעם הרשות המקומית שבשטחה ממוקם מתחם המגורים המיועד. על מנת לקדם תהליכי התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, תדרשו לייזום המהלך במסגרת התארגנות מוקדמת של הדיירים בפרויקט המיועד וקבלת ליווי מקצועי מצד חברה מנוסה לניהול וליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. שלב התארגנות הדיירים נדרש בין היתר לצרכי בדיקת היתכנות מצד בעלי הדירות בפרויקט ולצרכי קידום מהלכים ראשוניים מול היזם והרשות המקומית.
בשלב השני, תדרשו לתכנון כללי וראשוני של הפרויקט במסגרתו מגדירים מחדש את גבולות מתחם המגורים המיועד להריסה. שלב זה מיושם בשיתוף פעולה בין בעלי הזכויות והיזם בו הם בחרו לצורך קידום הפרויקט, כאשר התוכניות המפורטות מוגשות לוועדות התכנון ברשות המקומית לצרכי קבלת אישור עקרוני להוצאת הפרויקט לדרך. במקביל לשלב זה, תדרשו לקבלת רוב מיוחס של בעלי הזכויות (בעלי הדירות) בפרויקט, כאשר הרוב הנדרש על פי חוק הוא כ-66% מכלל בעלי הדירות. השגת הרוב תאפשר לכם להתמודד עם דיירים סרבנים המתנגדים לתוכנית המוצעת לכם באמצעים משפטיים.
בשלב השלישי (לפני או אחרי השגת הרוב המיוחס), יש לקיים תהליך משא ומתן אל מול היזם בו בחרתם וזאת לצרכי העמדת הסכם התקשרות המפרט בתוכו את כל ההיבטים הנלווים לייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי.
חשיבותה של חברת ניהול פרויקטים
על מנת לקדם את מהלכי ההתחדשות באופן המיטבי ועל מנת להגן על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות בפרויקט המיועד, קיימת חשיבות רבה לקבלת ליווי מקצועי באמצעות חברת ניהול פרויקטים המתמחה בהליכי התחדשות עירונית. שירותיה של חברת הניהול חולשים למעשה על כל שלבי הייזום, התכנון והביצוע של הפרויקט, מהשלב המקדים של התארגנות הדיירים ועד קבלת מפתח לדירת המגורים החדשה והגדולה. למידע מורחב על שירותי חברת ניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לחצו כאן
