זכויות דיירים בפרויקט פינוי בינוי
פרויקטים מסוג פינוי בינוי הפכו בשנים האחרונות לאחד מסוגי הפרויקטים המדוברים ביותר בענף הנדל"ן הישראלי, וזאת לנוכח העובדה שהם מאפשרים הקמת מתחמי מגורים חדשים ומודרניים על גבי מגרשים קיימים מבלי להידרש להפשרתן של עתודות קרקע ההולכות ואוזלות במרכזי ופאתי הערים השונות ברחבי המדינה. בכל פרויקט מסוג פינוי בינוי, בעלי הדירות זכאים למגוון רחב של זכויות המעוגנות בחוק פינוי בינוי ובשורות הבאות נציג לכם את הזכויות העיקריות להן זכאים דיירים בפרויקט המיועד לפינוי בינוי.
בעלי דירות בפרויקט מסוג פינוי בינוי זכאים לקבלת הזכויות הבאות:
- זכאות לקבלת דירה חדשה וגדולה יותר מהדירה אותה הם מסרו ליזם במבנה המגורים המיועד לפינוי
- זכאות לקבלת שכר דירה עבור כל תקופת הבנייה משלב הפינוי ועד מועד קבלת מפתח לדירת המגורים החדשה
- זכאות למימון הוצאות הובלה גם בפינוי דירתם הישנה ומעבר לדירה חלופית בשכר דירה וגם במועד אכלוס המבנים החדשים והמעבר לדירה החדשה
בנוסף, בעלי הדירות בפרויקט המיועד זכאים לקבלת בטחונות בשווי הדירה החדשה ולקבלת ערבות בנקאית אוטונומית. בטחונות וערבויות אלו מוענקות על ידי היזם בפרויקט והן נועדו לצרכי הבטחת תשלומי שכר הדירה לאורך כל תקופת הבנייה ולהבטחת קבלת דירה בתמורה למכירת זכויותיהם בדירה הישנה ליזם.
זכויות קשישים המתגוררים בפרויקט המיועד לפינוי בינוי
על מנת להסיר כמה שיותר חסמים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, המחוקק קבע שורה של הגנות מיוחדות לבעלי הזכויות שהם למעשה בעלי הדירות בפרויקט המיועד. חלק מההגנות מתייחסות לקשישים מעל גיל 75 שבבעלותם דירה במבנה המגורים המיועד לפינוי בינוי. במקרים אלו, זכויוות קשישים בפינוי בינוי כוללות את הזכות לקבלת דירה חלופית במבנה מגורים מחודש הממוקם בסמוך ככל הניתן למתחם המגורים המיועד להריסה ובינוי מחדש. כמו כן, עומדת לרשות הקשיש הזכות למעבר לבית אבות או בית דיור מוגן לאורך כל תקופת המעבר ממועד הפינוי ועד קבלת דירה חדשה במתחם המגורים החדש ו/או למכור את דירת המגורים הישנה תמורת כסף מלא על פי שווי שוק.
הזכות לנקוט באמצעים משפטיים כנגד דיירים סרבנים
אחד מתנאי הסף לייזום פרויקטים מסוג פינוי בינוי הוא השגת רוב מיוחס של 66% מכלל בעלי הדירות בפרויקט המיועד. רוב זה מאפשר לדיירים המעוניינים לחתום על הסכם פינוי בינוי מול היזם, לנקוט באמצעים משפטיים כנגד הדיירים המתנגדים לפרויקט ומסרבים לחתום על ההסכם. בין היתר בעלי הדירות המביעים את הסכמתם למיזם רשאים להגיש תביעת נזיקין כנגד הדיירים הסרבנים ואף לכפות עליהם באמצעות סעדים משפטיים שונים להסיר את התנגדותם למיזם ולחתום בסופו של דבר על הפרויקט. בנוסף, עומדת לרשותם הזכות למנות בא כוח המורשה לקיים את ההסכם בשמם של הדיירים הסרבנים.
יחד עם זאת, חשוב לציין שהחוק מכיר בזכות לסרב לפרויקטים מסוג פינוי בינוי במידה ומתקיימים התנאים הבאים:
- למעלה מ-20% מבעלי הדירות אינם מעוניינים בפרויקט
- העסקה שהוצעה לדיירים אינה כדאית בהיבט הכלכלי עבורם
- היזם לא הציע לבעלי הדירות בטוחות הולמות המבטיחות את זכאותם לקבלת דירה חדשה וקבלת דמי שכר דירה לאורך כל תקופת הפינוי והבינוי
- הדירה החדשה המוצעת לדיירים במבנה המגורים החדש והעתידי אינה תואמת את צרכי המחייה לנוכח מגבלות גופניות ו/או נפשיות של הדיירים
הזכות להתאגדות
על מנת להוציא לפועל פרויקטים מסוג פינוי בינוי, קיימת חשיבות רבה למעורבות האישית של כל אחד ואחת מבעלי הדירות בפרויקט המיועד. אחד מהשלבים המרכזיים ביותר בכל תהליך התחדשות במסגרת פרויקט פינוי בינוי הוא שלב התארגנות הדיירים לצורך השגת הרוב המיוחס ולצרכי קביעת אינטרסים משותפים לכלל בעלי הדירות. שלב ההתארגנות מיועד בין היתר גם לצרכי בחירת נציגות דיירים אשר תייצג את כלל בעלי הדירות בפרויקט אל מול כל הגורמים המעורבים בפרויקט ולצרכי הגנה על מלוא זכויותיהם והאינטרסים המשותפים לכולם.
ברוב המקרים, מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מחברות ניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת להיחשף להיבטים השונים הנלווים לתהליך ההתארגנות הראשונית של הדיירים, כאשר שירותיה המקצועיים של חברת הניהול נועדו בין היתר לצרכי קידום הפרויקט לאורך כל שלביו תוך שיתוף פעולה מלא עם נציגות הדיירים.
