הסכמת דיירים בתהליך פינוי בינוי
פרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי, הם פרויקטים המחייבים בראש ובראשונה את הסכמת הדיירים במבני המגורים המיועדים לפרויקט, כאשר הרוב המיוחס לצרכי הוצאת פרויקטים אלו לפועל עומד כיום על 66% מכלל בעלי הדירות. הסכמת הדיירים לפרויקט יכולה להיעשות גם במסגרת התארגנות מוקדמת של בעלי הדירות במתחם המגורים המיועד להריסה ובינוי מחדש וגם באמצעות פעולות קידום המהלך המיושמות על ידי היזם. כך או אחרת, רק הסכמה רחבה של 66% ויותר מבעלי הדירות בפרויקט, תאפשר את קידום תהליך ההתחדשות משלב התכנון הראשוני לשלב אישור התוכניות על ידי וועדות התכנון ברשות המקומית
הסכמת דיירים בפרויקט פינוי בינוי – מה חשוב לדעת?
פרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי, הם פרויקטים בעלי חשיבות אסטרטגית בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת לנוכח העובדה שהם מאפשרים ניצול מיטבי של קרקעות מאוכלסות לצרכי מתן מענה למצוקת הדיור במרכזי ופאתי הערים השונות ברחבי הארץ. פרויקטים אלו ניתנים ליישום בהתאם לתנאים המופיעים בחוק פינוי ובינוי, כאשר תנאי הסף המקדים ביותר הוא: מתחם מגורים בו קיימות לפחות 24 יחידות דיור, כאשר 66% מבעלי הדירות מביעים את הסכמתם לפרויקט.
השגת הרוב הנדרש – כיצד?
בכל פרויקט מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי, קיימת חשיבות רבה למעורבות גבוהה של בעלי הדירות בפרויקט המיועד כבר בשלבי ההתארגנות המקדימה. מעורבות זו נועדה בין היתר לצרכי מינוי נציגות מטעם הדיירים שהיא למעשה גוף המורכב ממספר דיירים הנבחרים על ידי כלל בעלי הדירות המביעים את הסמכתם לפרויקט, וזאת לצרכי ייצוגם אל מול הגורמים הרלוונטיים לקידום הפרויקט.
על מנת להשיג את הרוב הנדרש בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי, מומלץ לקיים מספר אסיפות דיירים במהלכן בעלי הדירות בפרויקט המיועד ייחשפו לחשיבות הפרויקט ויתרונותיו. מטרה מרכזית של אסיפות הדיירים היא לגבש את הרוב הנדרש לצרכי קידום הפרויקט תוך בירור ראשוני של הסיבות הגורמות לדיירים מסוימים להתנגד לפרויקט. מיפוי בעלי הדירות המביעים את התנגדותם לפרויקט, תאפשר לכם להיחשף לסיבות הנקודתיות הגורמות לכל אחד ואחת מהם לסרב לפרויקט, ובהתאם לכך, לנסות לשכנע אותם לשנות את דעתם ולהסיר את התנגדותם לפרויקט.
ככל שתשיגו הסכמה רחבה יותר מצד בעלי הדירות לקידום הפרויקט, כך תוכלו לייעל את תהליך ההתחדשות ולפעול כגוף מאוחד ומאוגד אל מול היזם והגורמים הרלוונטיים. מנגד, הסכמה נמוכה או מינימאלית, עשויה בחלק מהמקרים לגרום לעיכוב הפרויקט ואף לביטולו וגניזתו.
תיקון מספר 6 לחוק פינוי בינוי – התמודדות עם דיירים סרבנים
על מנת להתמודד עם תופעת הדייר הסרבן ועל מנת לעודד יוזמות בתחום ההתחדשות העירונית, תוקן בשנת 2018 חוק פינוי בינוי באמצעות תיקון מספר 6. תיקון זה לחוק נועד בין היתר לצרכי הסדרת סוגיית הדיירים הסרבנים ובמסגרתו ניתנה האפשרות לנקיטת הליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים בתנאים מסוימים.
ומה בנוגע להסכמת דיירים בפרויקט תמ"א 38?
פרויקטים מסוג תמ"א 38 המיועדים לצרכי חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, מצריכים אף הם הסכמה רחבה של בעלי הדירות במבנה המגורים המיועד לפרויקט. עד שנת 2007, נדרשה הסכמה של כלל בעלי הדירות בפרויקט (100%) לצרכי ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38. באותה שנה, הוחלט על הפחתה משמעותית של אחוז ההסכמה, כאשר היום האחוז הנדרש עומד על 66%.
הפחתת אחוז ההסכמה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי
בחודשים האחרונים, מתנהל דיון ענייני בכנסת ישראל בנושא הפחתת אחוז ההסכמה בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי והשוואתו לאחוז ההסכמה הנדרש בפרויקטים מסוג תמ"א 38, כלומר אחוז הסכמה של 66 מכלל בעלי הדירות בפרויקט המיועד. הצעה זו עברה בחודש אוקטובר האחרון (10/21) את הקריאה הראשונה והשנייה וככל הנראה הפחתת אחוז ההסכמה תכנס לתוקפה במהלך שנת 2022, דבר העשוי להגדיל באופן משמעותי את היקף הפרויקטים מסוג פינוי בינוי בכל רחבי הארץ.
אם גם אתם מתעניינים בפרויקט מסוג פינוי בינוי ו/או תמ"א 38, אנו ממליצים גם לכם להיוועץ עוד היום עם חברת ניהול פרויקטים המתמחה בהליכי ניהול וליווי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. היוועצות מוקדמת עם נציגי החברה יסייעו גם לכם להיערך לשלב התארגנות הדיירים ולגייס באופן היעיל ביותר את הרוב הנדרש לקידום הפרויקט.
