הטבות מיסוי במסגרת התחדשות עירונית

הטבות מס במסגרת תהליך התחדשות עירונית

הטבות מס במסגרת התחדשות עירונית הן הגדרה כוללת למגוון רחב של הטבות משמעותיות במיסוי המוענקות גם לבעלי דירות המוכרים את זכותכם במקרקעין ליזמים תמורת קבלת דירה חדשה בעסקאות פינוי ובינוי וגם לבעלי דירות המוכרים חלק מזכות המקרקעין שלהם תמורת קבלת דירה מוגדלת יותר ומבנה מגורים מחוזק בפני רעידות אדמה בעסקאות מסוג תמ"א 38. בשני המקרים, הטבות המס מוענקות לבעלי הדירות מתוקף חוקים ותקנות אשר חוקקו על ידי כנסת ישראל במהלך השנים שהעיקרים ביניהם מופיע בסעיפים 4ו-5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה) וחוק מס ערך מוסך.

פטור ממס שבח לדיירים בפרויקט פינוי ובינוי

בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בהם בעלי הדירות בפרויקט מעבירים את דירתם הישנה ליזם תמורת דירה חדשה במתחם המגורים החדש, הם זכאים לפטור ממס שבח מקרקעין שהוא למעשה מס המוטל בכל עסקת מקרקעין על רווחי הון הנובעים כתוצאה ממכירת מקרקעין במדינת ישראל. הפטור עצמו ניתן עד גובה אחד מהסכומים הבאים על פי הגבוה מביניהם:

150% משווי הדירה הקיימת ללא זכויות הבנייה

שווי דירת מגורים חדשה ששטחה הוא עד 120 מ"ר באותו מתחם מגורים

שווי דירת מגורים חדשה ששטחה הוא 150% משטחה של יחידת המגורים באותו מתחם מגורים – במידה ושטח הדירה החדשה אינו עולה על 200 מ"ר

כמו כן, חשוב לציין שהחוק מאפשר קבלת פטור מלא ממס שבח עבור קבלת דירות מגורים חדשות גם במקרים בהם שטח הדירות קטן יותר, כאשר יתרת התשלום לבעלי הדירות תוענק במזומן על ידי היזם. במקביל, החוק מאפשר פטור עבור דמי שכירות לאורך כל תקופת העבודות בפרויקט עד השלמת הדירה החדשה.

פטור מלא ממס רכישה בהתחדשות עירונית

גם בעסקאות פינוי בינוי וגם בעסקאות מסוג תמ"א 38, בעלי הדירות זכאים לפטור מלא ממס רכישה בעבור דירת המגורים החדשה או המוגדלת לה הם זכאים מתוקף ההסכם החוזי שלהם מול היזם. מס רכישה הוא למעשה אותו מס אותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע עסקת מקרקעין.

מס ערך מוסף (מע"מ) בשיעור אפס

בהתאם לסעיף 31א' לחוק מס ערך מוסף, בכל סוגי העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית יוטל מע"מ (מס ערך מוסף) בשיער אפס על מכירת הדירה ועל שירותי הבנייה הנדרשים לבניית הדירה החדשה המוענקת לבעלי הדירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ולצרכי הגדלת שטח הדירה וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

אופן קבלת הטבות המס בפרויקטים של התחדשות עירונית

היזם בפרויקט הוא זה האחראי למתן הטבות המיסוי בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר בעלי הדירות חייבים לבדוק את תנאי החוזה הנחתם מולו בכל הנוגע לאופן קבלת הטבות המס להן הם זכאים על פי חוק,  ומכאן, נובעת חשיבותה של חברת ניהול פרויקטים המלווה את בעלי הדירות לאורך כל שלבי המיזם ומסייעת לו להגן על מלוא הזכויות והאינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות גם בהיבטי המיסוי.

הנחות בארנונה לבעלי דירות במסגרת התחדשות עירונית

בנוסף להטבות המס המעוגנות בחוק, החוק הסמיך גם את שר הפנים של מדינת ישראל להתקין תקנות במסגרתן לא מחויבים בעלי הדירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בעליית מחירי הארנונה הנובעים כתוצאה מהגדלת שטח הדירה ו/או בעקבות כל שינוי תעריפי הארנונה באזור מגוריהם עם סיום עבודות הבנייה בפרויקט.

במהלך חודש דצמבר 2018 פורסמו תקנות חדשות הנוגעות להנחה בארנונה לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר על פי ההנחיות ההנחות בארנונה יוענקו עבור השטחים שנוספו לדירת המגורים החדשה ו/או דירת המגורים המוגדלת, כאשר ההנחה בארנונה תקבע בהתאם למצבו הכלכלי של בעל הדירה וביחס למספר הנפשות המתגוררות בה, וזאת בתנאי סף מקדים לפיו בעל הדירה החזיק בנכס לאורך שלוש שנים ברציפות לפני מועד הריסת המבנה ו/'או תחילת עבודות התמ"א.

תקופת הזכאות להנחות בארנונה היא עד 5 שנים על פי שיעורי ההנחה הבאים:

• בשנה הראשונה 100% – פטור מלא מתשלום ארנונה
• בשנה השנייה 75% הנחה
• בשנה השלישית 50% הנחה
• בשנה הרביעית 25% הנחה

אופן קבלת ההנחה בארנונה מיושם על ידי בעלי הכנס אל מול הרשות המקומית בה הוא מתגורר.